Kredyt hipoteczny jest całkiem popularnym narzędziem. Służy kupnie nieruchomości. Obecnie mało kto może pozwolić sobie na kupno mieszkania za gotówkę. Dlatego posługujemy się kredytem mieszkaniowym. Kredyt hipoteczny stał się zjawiskiem powszechnym, co sprawiło, że często kredytobiorcy nie zgłębiają działania samego kredytu. Nie analizują, w jaki sposób kredyt działa, jakie czynniki wpływają na ratę kredytu i jakie zagrożenia związane są z jego zaciągnięciem.

Jeszcze w 2005 r. kredyt hipoteczny był produktem nowym, dostępnym tylko dla stosunkowo nielicznej grupy klientów. W latach 2004-2008 doświadczyliśmy zjawiska popularyzacji rynku nieruchomości. Wynajem mieszkania był drogi, a po wejściu Polski do Unii Europejskiej w 2014 roku sytuacja gospodarcza poprawiała się po mału, przez co oczekiwania co do poprawy sytuacji finansowej Polaków rosły. Wszystko to stanowiło mieszankę, która napędziła szybki wzrost akcji kredytowej. Popyt na kredyty hipoteczne miał w Polsce ścisły związek z rozpowszechnieniem się kredytów w walutach obcych. Zgodnie z danymi Związku Banków Polskich w 2005 r. oprocentowanie 30-letniego kredytu w złotówkach wynosiło około 5,3%, a we frankach szwajcarskich tylko około 1,8%. Frank szwajcarski był wtedy uważany za najbardziej stabilną walutę obcą. Zatem banki powszechnie udzielały kredytów hipotecznych na 100% wartości nieruchomości, co z kolei zachęcało konsumentów do brania kredytów na większe mieszkanie lub nawet na więcej, niż nieruchomość była rzeczywiście warta. Kredyt hipoteczny był polecany jako tzw. Tani, czyli nisko oprocentowany, pieniądz. Doprowadziło to do wzrostu cen nieruchomości, gdyż rynek zasilany był środkami pochodzącymi z kredytu od banku. Powszechne było traktowanie kredytu jako łatwego pieniądza, a więc brano maksymalną kwotę oferowaną przez bank, kredyt zaciągany był na maksymalną ilość lat, by obniżyć miesięczną ratę kredytu, a aby rata była jak najniższa powszechne stały się kredyty walutowe we frankach.

Reszta to już historia. Praktycznie z dnia na dzień nastąpił wzrost cen nieruchomości. Potem nastąpiło spektakularne załamanie się rynku kredytów we wrześniu 2008 roku, kiedy to okazało się, że hossa na rynku kredytów hipotecznych się skończyła. Banki w Stanach Zjednoczonych udzielały kredytów hipotecznych przy wysokim ryzyku spłaty osobom o niewystarczających możliwościach finansowych. Kredyty hipoteczne otrzymywały osoby, które po zapłaceniu raty żyły na styk i w przypadku trudności finansowych były niewypłacalne. Spowodowało to z kolei brak gotówki na rynku kredytowym i zagrożenie rychłej niewypłacalności wierzytelności instytucji finansowych.

Przed kryzysem finansowym w 2008 roku najpopularniejszym rozwiązaniem były kredyty w postrzeganych jako bezpieczne i stabilne waluty jak frank szwajcarski, euro lub dolar. Popularność kredytów walutowych ma swój początek w 2000 roku. W wyniku decyzji Rady Polityki Pieniężnej o podwyższeniu stóp procentowych do 19% kredyt w złotówkach był zwyczajnie drogi.

Dopiero po wybuchu kryzysu finansowego w 2008 roku wiele kredytobiorców zdało sobie sprawę z ryzyka związanego z zaciągnięciem kredytu w walucie obcej. Kryzys spowodował też panikę na rynkach finansowych, prowadząc do silnej dewaluacji polskiej waluty. Kurs złotego w porównaniu do franka spadł prawie o połowę w przeciągu zaledwie kilku miesięcy, powodując znaczny wzrost wartości kredytów zaciągniętych w szwajcarskiej walucie. Od tego czasu popularność tego typu finansowania znacząco spadła. Rekordowy udział kredytów walutowych przypadł na koniec 2008 roku, kiedy to prawie 80% wartości stanowiły kredyty w walucie obcej, głównie we frankach szwajcarskich. W 2014 roku zaś udział kredytów w walucie obcej wynosił 0,5%. Do tak znacznego spadku, zarówno zainteresowania ze strony kredytobiorców, jak i samej ilości oferowanych kredytów, w znacznym stopniu przyczyniły się prawne regulacje Komisji Nadzoru Finansowego (KNF).

Jednak skutki kryzysu szczególnie dotknęły osoby, które wzięły kredyt hipoteczny na styk, z ratami, które mogli spłacać tylko przy niskim kursie franka.

Zaciągając zobowiązanie w banku w celu zakupu mieszkania lub domu, odpowiadamy za spłatę całości kapitału wraz z odsetkami bez względu na to, jaką przyszłą wartość będzie miało nasze mieszkanie czy dom.Odpowiadamy zatem tak naprawdę całym swoim obecnym i przyszłym majątkiem do chwili wypełnienia wszystkich zobowiązań wobec banku. Dług ten może być też dziedziczony.

W przypadku niemożności obsługi długu hipotecznego bank może wypowiedzieć umowę kredytową z nakazem natychmiastowej spłaty. Dochodzi do egzekucji komorniczej, w wyniku której jest niemal pewne, że komornik ze sprzedaży mieszkania czy domu odzyska jedynie część środków na pokrycie długu hipotecznego. Pozostałą różnicę dłużnik również musi zwrócić, często już z odsetkami, które dodatkowo znacznie podbijają wartość pozostałego kapitału.

Kredyt hipoteczny, jak każdy inny kredyt, niesie ryzyko finansowe. Rata kredytu jest obciążeniem dla budżetu, niemniej po spłacie kredytu hipotecznego pozostaje w naszych rękach aktywo – nieruchomość. Kredyt hipoteczny pozwala także użytkować nieruchomość i realizuje marzenia o posiadaniu własnych czterech kątów. Trudno sobie wyobrazić odłożenie planów założenia rodziny i mieszkanie kilkanaście lub kilkadziesiąt lat z rodzicami czy wynajmowanie pokoju, aby uzbierać pełną kwotę na nieruchomość.

Aby uniknąć ryzyka kredytowego, kredyt hipoteczny należy brać mądrze.