Kredyt hipoteczny jest kredytem szczególnym. Pozwala zrealizować marzenia o własnym domu. Przy obecnym stanie kosztu nieruchomości trudno sobie wyobrazić, aby przeciętna młoda rodzina mogła kupić mieszkanie za gotówkę. Nie każdy może liczyć na pomoc rodziców, dziadków, mieszkanie w spadku czy wysokie dochody, które pozwolą zrealizować marzenia o własnym mieszkaniu w kilka miesięcy. Z kolei odkładanie środków zajęłoby długie lata.

Kredyt hipoteczny to decyzja na długie lata i tym samym jest obarczona ryzykiem wzrostu raty, utraty pracy i zmianą warunków życiowych. Aby zminimalizować decyzję kredytową, warto skorzystać z trzech zasad.

Im wyższy wkład własny, tym niższy koszt kredytu. Powinniśmy także liczyć na niższą marżę od banku, gdyż bank ponosi wtedy mniejsze ryzyko. Ponadto, jeśli nie posiadamy wysokiego wkładu własnego, bank może żądać dodatkowych zabezpieczeń w postaci ubezpieczenia. Dlatego warto posiadać minimum 20% wkładu własnego. Obecnie coraz więcej banków, w związku z wprowadzanymi rekomendacjami, żąda wkładu własnego, choć jeszcze nie tak dawno można było wziąć kredyt na 100% wartości. Jednak im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższe koszty kredytu, gdyż wpływa to na wysokość marży lub prowizji. Finansowanie nieruchomości w wyższej kwocie przekłada się na większe ryzyko kredytowe. Dlatego klient posiadający wyższy wkład własny posiada mocniejszą pozycję negocjacyjną, co może przełożyć się na korzystniejszą ofertę kredytową.

Wskaźnika LTV nie należy mylić z poziomem wkładu własnego. Ilość gotówki, jaką możemy przeznaczyć na wkład własny, ma wpływ na wskaźnik LTV, ale nie oznacza tego samego.

Kwestia wkładu własnego od kilku lat regulowana jest prawnie. Od stycznia 2017 roku zgodnie z rekomendacją S wprowadzoną przez KNF kredytobiorca musi posiadać wkład własny w wysokości minimum 20% wartości nieruchomości.

Dlaczego minimum 20% wkładu własnego? Jeśli możemy uzbierać na wkład własny, co wymaga to regularnego planowania wydatków i przeznaczania konkretnej kwoty na oszczędności, to będziemy też mogli w przyszłości spłacać kredyt. Warto też zadbać, aby wkład własny był poniesiony w gotówce. Mimo że wymagany obecnie wkład własny nie zawsze musi być wniesiony w gotówce, gdyż zabezpieczyć można się w inny sposób. Na przykład poprzez środki IKE i IKZE, dofinansowanie w ramach rządowych programów, udokumentowane oszczędności w postaci obligacji i bonów skarbowych, wpłat na rachunek dewelopera czy nawet koszty pracy: wykończenia i materiałów budowlanych.

Rata kredytu powinna być możliwa do spłaty bez konsekwencji dla kredytobiorcy. W momencie podpisywania kredytu hipotecznego, decydując się na raty stałe z konkretnym oprocentowaniem, nie możemy przewidzieć, jakiej wysokości ratę będziemy spłacać za kilka lat. Mimo że prowizja banku jest stała, to raty są zmienne i w przypadku kredytów walutowych zależą od ryzyka kursowego, a w przypadku kredytów złotowych zależą od stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Obecnie w 2017 roku są rekordowo niskie. Mało kto patrzy w dłuższej perspektywie czasowej i nie mówi się o nieuchronnym wzroście kosztów kredytu w perspektywie kilkunastu lat. Spójrzmy na wykres obrazujący notowania depozytów WIBOR 3M przez ostatnie 17 lat.

Wysokość WIBOR 3M zmalała z 18,5 % w roku 2000 do 2,04% w 2017 roku. Różnica wynosi 16% na przestrzeni 16 lat. Biorąc kredyt w 2017 roku na 20 lat musimy się liczyć z tym, że rata może się zmienić. I już raczej nie będzie wiele niższa, gdyż obecnie oscyluje wokół 2%.

Warto przyjrzeć się, jak zmienia się układ rat kredytu gotówkowego i całkowita suma spłat w przypadku zmiany WIBOR 3M (najpopularniejszego ze wskaźników).

Wyobraźmy sobie kredytobiorcę, który planuje wziąć kredyt w złotówkach na wysokość 200 000 złotych zaciągnięty na 20 lat o równych ratach i marży banku 2%.

Gdy kredytobiorca zaciąga kredyt w 2017 roku, wskaźnik WIBORu wynosi 2%. Marża bankowa jest stała, i także wynosi 2%. Tak więc oprocentowanie wynosi łącznie 4%. Spójrzmy na naszą tabelę. Przy wysokości 2% WIBORu rata wyniesie 1,212 złotych miesięcznie, a łączna suma spłat rat w ciągu 20 lat 290,871 złotych. Czyli kredytobiorca spłaci dodatkowo 90,871 złotych. Kwoty są zaokrąglone do złotówki.

Ale jeszcze kilka lat temu WIBOR 3M wynosił 8%. Rata wtedy wyniosłaby 1,930 złotych, a całkowity koszt spłacanych rat 463,211 złotych. Różnica jest ogromna. Miesięcznie kredytobiorca płaci około 700 złotych więcej, a łączny koszt kredytu różni się o 171,340 złotych. I cała sytuacja dzieje się poza wpływem kredytobiorcy. Kredytobiorca nie może wpłynąć na wysokość stóp procentowych. Może jednak przewidzieć, że biorąc kredyt, którego rata wyniesie 20% dochodu, w przypadku wzrostu rat kredytu nie zagrozi to naszemu budżetowi domowemu.

Jak wysoko mogą sięgnąć stopy procentowe? Trudno przewidzieć. Trudno przewidzieć stan gospodarki i rynku za 20 lat. Stopy procentowe na poziomie 5% lub 7% mogą być całkiem racjonalne (obecnie wynoszą 2%). Istnieje też odwrotna strona medalu. Kredytobiorcy mogą cieszyć się niskimi ratami, podczas gdy oszczędzający z trudem znajdują lokaty oprocentowane na choćby 2,5%. Nie powinniśmy się jednak do niskich stóp procentowych przyzwyczajać, szczególnie gdy planujemy wiązanie się z produktem bankowym na lata.

Ostatnia zasada nie dotyczy procentów, tylko lat kredytowania. Przyjrzyjmy się, jakie kredyty są najpowszechniejsze. Gdyby podpytać znajomych, okazuje się, że jest to 30 lat. Taki okres kredytowania jest powszechnie praktykowany. Przyjrzyjmy się sytuacji, gdy dwoje młodych ludzi bierze kredyt hipoteczny na 30 lat. Załóżmy, że chcą kupić mieszkanie i planują wziąć kredyt na 200,000 złotych w złotówkach o równych ratach. Co ich czeka przez kolejne 30 lat? Płacenie co miesiąc raty, której wielkość znają w momencie podpisania kredytu tylko na 3 miesiące (najpopularniejszy WIBOR 3M). Co jeszcze mogą przewidzieć? Być może urodzą im się dzieci, ich dochody mogą się zmniejszyć, a wydatki będą rosnąć. Trudno też założyć, że przez 30 lat nie dotknie nas czasowa utrata pracy, choroba czy inne zdarzenie losowe. I tu nie chodzi o czarnowidztwo, ale o realne zagrożenia, które mogą spotkać każdą rodzinę. Jeśli trudno nam sobie wyobrazić konsekwencje, spójrzmy na własną rodzinę i rodziców. Są od nas starsi o te 30 lat, przyjrzyjmy się ich życiu. Gdyby oni 30 lat temu wzięli kredyt hipoteczny, to czy dziś mogliby spłacić ostatnią ratę?

Oprócz zagrożeń jakie niesie za sobą spłata raty co miesiąc przez 30 lat, przyjrzyjmy się jak rozkłada się zależność między ratą a całkowitym kosztem kredytu, będącym sumą spłat rat.

Wyobraźmy sobie kredytobiorcę, który planuje wziąć kredyt w złotówkach na wysokość 200 000 złotych zaciągnięty o ratach równych i oprocentowaniu 7%. Oprocentowanie zostało uśrednione, zakładając możliwe wahania.

Warto zauważyć, że w przypadku kredytu na 30 lat rata miesięczna wynosi 1,330 złotych. Jednak całkowita suma rat spłaconych to aż 479,017 złotych, czyli praktycznie dwa razy tyle, ile wyniesie kwota kredytu. W przypadku 15 lat kredytowania różnica między ratami wyniesie 467 złotych, jednak zostaje nam w kieszeni 155,439 tysięcy złotych. I w gratisie 15 lat, kiedy nie musimy płacić 1,797 złotych raty. W przypadku 20 a 30 lat kredytowania sytuacja różni się w zasadzie 200 zł raty kredytu, ale też 106,874 złotymi zaoszczędzonymi i 10 latami bez spłacania kredytu. A więc jeśli wzięliśmy kredyt w wieku 30 lat i wahaliśmy się, czy brać na okres 30 lat (za cenę niższej raty) czy na 20 lat (z wyższą o 200 złotych ratę), to wybierając 20 letni okres kredytowania jesteśmy wolni od kredytu, mając 50 lat. I wtedy tuż przed emeryturą nie musimy się martwić, czy zapewnimy sobie wystarczający dochód, tak aby spłacić kredyt.

Niektóre osoby świadomie biorą kredyt na maksymalnie dłuższy okres, a następnie planują nadpłacić kredyt w całości. Innymi słowy, płacą na początku mniejsze raty (prawie w całości zawierające odsetki), a oszczędności przeznaczają na nadpłatę kredytu, licząc, że taki zabieg będzie korzystniejszy. Taka postawa niesie za sobą ryzyko przyzwyczajenia się do niższych rat i w efekcie niespłacenia kredytu.